Die Festlegung der monatlichen Wohngeldzahlungen ist in Wohnungseigentümergemeinschaften jährlich wiederkehrend von hoher praktischer Bedeutung. Nach dem alten Wohnungseigentumsrecht wurden die von der Verwaltung aufgestellten Wirtschaftspläne beschlossen. Durch diese Genehmigung entstand der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden monatlichen Vorauszahlungen, also das Wohngeld. Die Höhe der monatlichen Wohngelder ergab sich somit unmittelbar aus den Ergebnissen der Einzelwirtschaftspläne.
Nach dem neuen Wohnungseigentumsrecht werden die Wirtschaftspläne nicht mehr beschlossen, sie stellen nur noch ein internes Rechenwerk der Verwaltung dar. Beschlossen werden nur noch die nun als Vorschüsse bezeichneten monatlichen Wohngelder. Dass die Vorschüsse nun losgelöst von den Wirtschaftsplänen als abstrakte Beträge beschlossen werden, bedeutet aber nicht, dass die Wirtschaftspläne keine Bedeutung mehr hätten. Das LG Berlin hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Wirtschaftsplan von einer Verteilung der Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung nach der Wohnfläche ausging. Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Heiz- und Warmwasserkosten jedoch zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach der beheizten Fläche umzulegen. Nachdem der Wirtschaftsplan im Gegensatz zu einer Jahresabrechnung nicht bereits entstandene und damit der Höhe nach feststehende Ausgaben und Einnahmen enthält, sondern lediglich die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im kommenden Abrechnungsjahr, sei bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes zwar grundsätzlich auch eine großzügige Schätzung der Ausgaben zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden. Die Verteilung der Kosten im Wirtschaftsplan habe jedoch grundsätzlich nach dem jeweils maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen und insoweit stehe der Eigentümergemeinschaft auch kein Ermessen zu. Die Abweichung von dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspräche daher einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Auch wenn bei der Aufstellung eines Wirtschaftsplanes ein gewisser Spielraum besteht, sollte sich der Wirtschaftsplan daher möglichst exakt an den zu erwartenden Ausgaben orientieren und insbesondere von dem zutreffenden Verteilungsschlüssel ausgehen. Je weiter ein Wirtschaftsplan von diesen Vorgaben abweicht, desto größer wird das Risiko, dass die auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes gefassten Beschlüsse anfechtbar sein können.
Die obigen Ausführungen sind allgemein gehalten und können Besonderheiten des Einzelfalls nicht berücksichtigen. Bei tatsächlicher Betroffenheit sind auf jeden Fall eine individuelle Analyse und Beratung erforderlich. Gerne stehen die Ihnen bekannten Ansprechpartner unserer Kanzlei hierfür zur Verfügung.
Ihre Ansprechpartner
Dr. Benjamin Riedel | Partner, Rechtsanwalt
Ingmar Niederkleine | Partner, Rechtsanwalt
Peter Senski | Senior Manager, Rechtsanwalt
Die Sonderinformation als PDF-Datei finden Sie im Nachgang verlinkt
