Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss grundsätzlich jeder Eigentümer für notwendige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum anteilig zahlen. Das im Jahr 2020 reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erlaubt es der Wohnungseigentumsgemeinschaft aber, für einzelne Maßnahmen eine andere Kostenverteilung vorzusehen.
Über zwei solcher Fälle hatte nun der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden (Urteile vom 22.03.2024 – Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23). Im ersten Fall ging es um Doppelparkplätze mit einer defekten Hebeanlage in einer Tiefgarage. Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, dass anders als bislang für diese Sanierungsmaßnahme lediglich diejenigen Eigentümer zahlen sollen, die die Doppelparkplätze auch nutzen. Dies sollte auch für etwaige im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Teile gelten. Der zweite Fall betraf den Austausch von Fenstern in einer Dachgeschosswohnung durch eine Fachfirma, deren Kosten nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer nur von dem Eigentümer der betroffenen Dachgeschosswohnung getragen werden sollten.
Der BGH hat nun geurteilt, dass die beiden Beschlüsse der Wohnungseigentümer weder nichtig noch anfechtbar sind. Das Gericht betont in seiner Entscheidung den weiten Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber mit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetz eröffnet hat. § 16 Abs. 2 WEG begründe die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Nutzen die Wohnungseigentümer diese Beschlusskompetenz, müsse der Beschluss lediglich einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Werden Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem bislang geltenden Umlageschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, einzelnen auferlegt, entspreche dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der neue Umlageschlüssel den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtige. Eines sachlichen Grundes für eine Änderung des Umlageschlüssels bedürfe es hingegen nicht. Fassten die Wohnungseigentümer einen Umlagebeschluss, dürften sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sei und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führe. An die Auswahl dürften keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Etwas anderes ergebe sich zur Überzeugung des BGH auch dann nicht, wenn der belastete Wohnungseigentümer in der Vergangenheit auf die Erhaltungsrücklage Zahlungen geleistet habe. Es bestehe nämlich kein Anspruch des einzelnen Eigentümers, die Erhaltungsrücklage für eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme zu verwenden.
Der BGH stellt in den dargestellten Entscheidungen nur geringe Hürden für eine Änderung der Kostenverteilung durch die Wohnungseigentümer auf, betont aber auch, dass es zu keiner Benachteiligung Einzelner kommen darf. Beschlüsse der Wohnungseigentümer müssen sich hieran messen lassen.
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