Das Vererben einer Immobilie ist komplexer, als man zunächst denken mag. Viele Faktoren wollen berücksichtigt werden - rechtliche, steuerliche und persönliche. Dies erfordert sorgfältige Planung – und ein Testament.

1. Testament oder Erbvertrag

Ein Testament oder ein Erbvertrag ist regelmäßig unverzichtbar, um festzulegen, wer die Immobilie erben soll. Ohne Testament oder Erbvertrag tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Dann erbt auch, wer vielleicht gar nicht erben soll oder wer sich nicht versteht – Konflikte sind vorprogrammiert. Klarheit schafft hier der Gedanke, einmal „Probe zu sterben“; will man das Ergebnis nicht, muss gehandelt werden. Einzig ein Testament bietet die Möglichkeit sicherzustellen, dass alles nach den Wünschen des Erblassers abläuft. Und es sichert die Interessen des länger lebenden (Ehe-)Partners. Bereits im Vorfeld der Testamentsgestaltung ist es ratsam, die Familie mit in die Nachfolgeplanung einzubeziehen. So lassen sich Wünsche und Vorstellungen der späteren Erben anhören und vielleicht unangenehme und unerwünschte Entscheidungen erklären, womit sich Konflikte bereits vor dem Erbfall lösen oder zumindest verringern lassen.

2. Erbschaftsteuer

Nicht zu unterschätzen ist die Erbschaftsteuer. Je nach Erben kann die Immobilie ganz steuerfrei vererbt werden – den Befreiungen für Familienheime sei Dank. Greift keine Steuerbefreiung, hängt die Erbschaftsteuer entscheidend von den Freibeträgen ab, die wiederum vom Erben abhängen. So haben Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro, während Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro haben. Eine geschickte Nachfolgeplanung ermöglicht es, sachliche Steuerbefreiungen und Freibeträge optimal auszunutzen. Auch hier geht aber nichts ohne Testament.

3. Schenkung zu Lebzeiten

Eine weitere Möglichkeit, Erbschaftsteuer zu sparen besteht darin, den Nachlass bereits zu Lebzeiten zu verteilen. Man nennt dies vorweggenommene Erbfolge. Hier kann zwar Schenkungsteuer anfallen, die Freibeträge, die mit
denen der Erbschaftsteuer identisch sind, stehen jedoch alle zehn Jahre in voller Höhe wieder zur Verfügung. Auch hier erlaubt eine geschickte Planung, Steuerbefreiungen und Freibeträge optimal auszunutzen. Die vorweggenommene Erbfolge bietet zudem den Vorteil, Erbschaftsstreitigkeiten von Vorneherein zu vermeiden. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass Schenkungen zu Lebzeiten auch etwaige Pflichtteilsansprüche im Erbfall beeinflussen können. Sog. „Vorschenkungen“ werden nämlich auf Pflichtteilsansprüche angerechnet, wobei der Wert, mit dem die Anrechnung erfolgt, für jedes seit der Schenkung vergangene Jahr um ein Zehntel sinkt (sog. Abschmelzung).

4. Nießbrauch und Wohnrecht

Wird die Immobilie zu Lebzeiten übertragen, kann der Steuerwert der Immobilie zudem gesenkt werden, wenn sich der Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch an der Immobilie vorbehält. Der sog. Kapitalwert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs wird für Zwecke der Schenkungsteuer nämlich vom Wert der Immobilie abgezogen, was die Steuerlast verringert oder den Anfall von Schenkungsteuer sogar ganz vermeiden kann. Zugleich hat dies für den Schenker den Vorteil, dass er weiterhin in der Immobilie wohnen oder von den Erträgen der Immobilie profitieren kann und so abgesichert ist.

Auch der Nießbrauch ist für Pflichtteilsansprüche von Bedeutung. Besteht ein Nießbrauch, beginnt die oben erwähnte Abschmelzung erst mit Wegfall des Nießbrauchs. Da dieser Zeitpunkt meist dem des Erbfalls entspricht,
kommt es bei Nießbräuchen daher zu gar keiner Abschmelzung.

5. Erbengemeinschaften an der Immobilie vermeiden

Das erfahrungsgemäß größte Konfliktpotential im Zusammenhang mit dem Vererben einer Immobilie beherbergen Erbengemeinschaften. Erben mehrere Personen, so entsteht eine Erbengemeinschaft. Enthält der Nachlass eine Immobilie, werden die Miterben Miteigentümer der Immobilie, die häufig unterschiedlichste Interessen haben – Streit ist damit praktisch vorprogrammiert. So möchte der eine die geerbte Immobilie vielleicht selbst beziehen, kann aber den oder die Miterben nicht auszahlen. Und ein anderer möchte oder muss die Immobilie vielleicht auch verkaufen, weil er selbst gebaut hat. Mittendrin der länger lebende (Ehe-)Partner. Werden sich die Miterben nicht einig, wird einer die Teilungsversteigerung beantragen – das Haus landet dann vielleicht in den Händen eines Dritten. Sofern die Möglichkeit besteht, sollten Immobilien stets nur einer Person vererbt werden. Der Miterbe oder die Miterben müssen dann anders bedacht werden, etwa durch Barvermögen. Zur Umsetzung bedarf es einer klaren testamentarischen Verfügung.

6. Fazit

Das Vererben einer Immobilie beinhaltet großes Konfliktpotential. Kennt man jedoch die größten Problemfelder und beachtet man die wichtigsten Handlungsmaximen, lassen sich die meisten Untiefen sicher umschiffen.
Hierfür unerlässlich ist die richtige Beratung. Angesichts der Komplexität der erb- und steuerrechtlichen Regelungen wie auch der Vielfältigkeit denkbarer Interessenlagen ist es die Aufgabe der abgebenden Generation, die Umsetzung der Nachfolgeplanung so zu gestalten, dass sie für alle Beteiligten funktioniert.