Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind in der Wohnraummiete von großer praktischer Bedeutung, da Wohnraummietverträge häufig lange Laufzeiten erreichen und derartige Mieterhöhungen auch dann vorgenommen werden können, wenn der Mietvertrag keine weiteren Vereinbarungen zur Möglichkeit von Mieterhöhungen enthält.
Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, sind zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietspiegel vorgegebenen Kriterien mit der jeweiligen Wohnung abzugleichen. Bestimmte Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale können sich dabei wohnwerterhöhend oder auch wohnwertmindernd auswirken. Gerade bei langfristigen Mietverträgen kann es dazu kommen, dass sich die wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale der Wohnung mit der Zeit ändern. Wenn der Vermieter etwa Modernisierungsmaßnahmen durchführt, können diese wohnwertmindernde Merkmale beseitigen bzw. wohnwerterhöhende Merkmale begründen. Das LG Berlin hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter sich im Streit um eine Mieterhöhung auf ein wohnwertminderndes Merkmal berufen hatte. Das wohnwertmindernde Merkmal war auch unstreitig vorhanden. Der Vermieter hatte das wohnwertmindernde Merkmal jedoch zuvor durch eine Sanierung des Bades beseitigen wollen. Die Sanierung konnte aber nicht durchgeführt werden, weil der Mieter die Sanierung abgelehnt hatte. Das LG Berlin hatte somit die Frage zu klären, ob ein Mieter sich auch dann auf ein wohnwertminderndes Merkmal berufen kann, wenn er selbst die Beseitigung des wohnwertmindernden Merkmals ablehnt und der Vermieter dadurch an der von ihm beabsichtigten Sanierung gehindert wird.
Das LG Berlin kam zu dem Ergebnis, dass das Verhalten des Mieters für diesen keine nachteiligen Auswirkungen hat. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung maßgeblich. Aus welchen Gründen ein Modernisierungsvorhaben des Vermieters nicht durchgeführt werden kann, spielt grundsätzlich keine Rolle. Solange die Modernisierung nicht erfolgt ist, kann sie bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht berücksichtigt werden. Ob eine rechtswidrige Verhinderung einer zu duldenden Sanierungsmaßnahme durch den Mieter zu Schadenersatzansprüchen des Vermieters führen kann, hat das LG Berlin jedoch nicht entschieden.
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Wohnwertminderndes Merkmal ist trotz abgelehnter Modernisierung zu berücksichtigen
