TAX TUESDAY: Abschreibungsmöglichkeiten von Gebäuden

TAX TUESDAY: Abschreibungsmöglichkeiten von Gebäuden – ein Überblick

Dienstag, 29. Oktober 2024 / Veröffentlicht in

Worum geht’s?

Diese Woche möchten wir einen Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten bei Gebäuden geben. Neben den linearen Abschreibungsmethoden bestehen für bestimmte, vom Gesetzgeber geförderte Gebäudearten (insb. Wohnungsbauten, Baudenkmäler, Bauten in Sanierungsgebieten) weitere Möglichkeiten steuerliche Abschreibungen an den Beginn der Nutzungsdauer vorzuverlagern und damit die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten möglichst frühzeitig steuermindernd geltend machen zu können. Dies kann gerade bei der Finanzierung von (Mietwohnungs-)Neubauten erhebliche Erleichterung und Liquiditätseffekte bei der Finanzierung bewirken.

Die nachfolgenden Ausführungen skizzieren die wesentlichen Merkmale und Voraussetzungen – gerne beraten wir Sie im jeweiligen Einzelfall.

Lineare Normalabschreibung

nach gesetzlicher AfA-Dauer

= typisierte AfA-Sätze

Herstellung ab dem 01.01.2023:

Wirtschaftsgebäude: 3%
sonst. Gebäude: 2%/2,5%

Herstellung ab dem 01.01.2023:

Wirtschaftsgebäude: 3%
sonst. Gebäude: 3%

nach tatsächlicher Nutzungsdauer (ND)

= typisierte AfA-Sätze

Verteilung AK/HK auf tatsächliche ND
= individueller %-Satz

Nachweis durch Gutachten erforderlich

Degressive Abschreibung

keine gesetzliche AfA-Dauer

= fixer AfA-Satz

5% vom Restbuchwert

Erhöhte Absetzungen (Baudenkmäler / Gebäude in Sanierungsgebieten)

Absetzung innerhalb von 12 Jahren

= fixe AfA-Sätze

in den ersten 8 Jahren: bis zu 9% p.a.
in folgenden 4 Jahren: bis zu 7% p.a.

Lineare Normalabschreibung	Degressive Abschreibung	Erhöhte Absetzungen (Baudenkmäler / Gebäude in Sanierungsgebieten)
nach gesetzlicher AfA-Dauer = typisierte AfA-Sätze	nach tatsächlicher Nutzungsdauer (ND) = individuelle AfA-Sätze	keine gesetzliche AfA-Dauer = fixer AfA-Satz	Absetzung innerhalb von 12 Jahren = fixe AfA-Sätze
Herstellung vor dem 01.01.2023: > Wirtschaftsgebäude: 3% > sonst. Gebäude: 2%/2,5% Herstellung ab dem 01.01.2023: > Wirtschaftsgebäude: 3% > sonst. Gebäude: 3%	Verteilung AK/HK auf tatsächliche ND = individueller %-Satz Nachweis durch Gutachten erforderlich	5% vom Restbuchwert	> in den ersten 8 Jahren: bis zu 9% p.a. > in folgenden 4 Jahren: bis zu 7% p.a.

Lineare Normalabschreibung

Degressive Abschreibung

Erhöhte Absetzungen
(Baudenkmäler / Gebäude
in Sanierungsgebieten)

nach gesetzlicher
AfA-Dauer

= typisierte AfA-Sätze

nach tatsächlicher
Nutzungsdauer (ND)

= individuelle AfA-Sätze

keine gesetzliche
AfA-Dauer

= fixer AfA-Satz

Absetzung innerhalb
von 12 Jahren

= fixe AfA-Sätze

Herstellung vor dem 01.01.2023:
> Wirtschaftsgebäude: 3%
> sonst. Gebäude: 2%/2,5%

Herstellung ab dem 01.01.2023:
> Wirtschaftsgebäude: 3%
> sonst. Gebäude: 3%

Verteilung AK/HK auf
tatsächliche ND

= individueller %-Satz

Nachweis durch Gutachten erforderlich

5% vom Restbuchwert

> in den ersten 8 Jahren:
bis zu 9% p.a.

> in folgenden 4 Jahren:
bis zu 7% p.a.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

bis zu 5% p.a. zusätzlich über 4 Jahre

	Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)
Höhe der Abschreibung	> Fixer AfA-Satz i.H.v. 5% > Zeitanteilige Abschreibung im Jahr der Anschaffung / Herstellung > Beachte: Gebäude würde faktisch nicht abgeschrieben werden, daher Wechsel zur linearen AfA zu frei wählbarem Zeitpunkt > Berechnung des Zeitpunkts, in dem die degressive Abschreibung die lineare Abschreibung betragsmäßig unterschreitet: Nutzungsdauer + 1 - (100/degressiver Abschreibungssatz)
Bemessungsgrundlage	Anschaffungs-/ Herstellungskosten bzw. Restbuchwert
Voraussetzungen	> ein in der EU oder im EWR belegenes Gebäude > das Gebäude dient zu Wohnzwecken > das Gebäude wurde vom Steuerpflichtigen hergestellt oder im Jahr der Herstellung angeschafft > Beginn der Herstellung (= Baubeginnsanzeige) bzw. Anschaffung des Gebäudes (= Abschluss des obligatorischen Vertrags) im Zeitraum nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten	> Kumulation mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich > Absetzung für außergewöhnlich technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) ist erst nach Wechsel zur linearen Abschreibung zulässig

Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)

Höhe der Abschreibung

Fixer AfA-Satz i.H.v. 5%
Zeitanteilige Abschreibung im Jahr der Anschaffung / Herstellung
Beachte: Gebäude würde faktisch nicht abgeschrieben werden, daher Wechsel zur linearen AfA zu frei wählbarem Zeitpunkt
Berechnung des Zeitpunkts, in dem die degressive Abschreibung die lineare Abschreibung betragsmäßig unterschreitet: Nutzungsdauer + 1 - (100/degressiver Abschreibungssatz)

Bemessungsgrundlage

Anschaffungs-/ Herstellungskosten bzw. Restbuchwert

Voraussetzungen

ein in der EU oder im EWR belegenes Gebäude
das Gebäude dient zu Wohnzwecken
das Gebäude wurde vom Steuerpflichtigen hergestellt oder im Jahr der Herstellung angeschafft
Beginn der Herstellung (= Baubeginnsanzeige) bzw. Anschaffung des Gebäudes (= Abschluss des obligatorischen Vertrags) im Zeitraum nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029

Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten

Kumulation mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich
Absetzung für außergewöhnlich technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) ist erst nach Wechsel zur linearen Abschreibung zulässig

Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau (§ 7b EStG)

	Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau (§ 7b EStG)
Höhe der Abschreibung	> bis zu 5% p.a. über 4 Jahre > nicht ausgeschöpftes Sonderabschreibungsvolumen erhöht nach Ablauf des 4-jährigen Begünstigungszeitraums den Restwert der planmäßigen Normalabschreibung
Bemessungsgrundlage	(gedeckelte) Anschaffungs- oder Herstellungskosten: > Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022: 2.000 EUR/qm > Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029: 4.000 EUR/qm
Voraussetzungen	> Wohnung nach § 181 Abs. 9 BewG (selbständiger Haushalt, baulich getrennt/abgeschlossen/selbständiger Zugang, Wohnfläche mind. 20 qm) > Belegenheit der Wohnung in der EU bzw. in bestimmten Drittstaaten (Amtshilfe) > neu geschaffene Wohnung: Neubau; auch der Umbau, Anbau oder die Aufstockung von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Nicht begünstigt ist die Modernisierung oder Sanierung bestehender Wohnungen > Bauantrag / Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (beachte: 2022 nicht begünstigt); weitere Voraussetzung im Anschaffungsfall: Anschaffung im Jahr der Fertigstellung > Belegenheit in einem „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) > entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung / Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren (jährlicher Nachweis erforderlich); keine vorübergehende Beherbergung > Baukostenobergrenze: >> Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022: 3.000 EUR/qm >> Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029: 5.200 EUR/qm > Einhaltung der De-minimis-Verordnung bei Steuerpflichtigen mit Gewinneinkünften > Beachte: Rückgängigmachung der Sonderabschreibung bei Nutzungsänderung, Überschreiten der Baukostenobergrenze und ggf. bei Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist
Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten	zusätzlich zur lineareren AfA nach § 7 Abs. 4 EStG / degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau (§ 7b EStG)

Höhe der Abschreibung

bis zu 5% p.a. über 4 Jahre
nicht ausgeschöpftes Sonderabschreibungsvolumen erhöht nach Ablauf des 4-jährigen Begünstigungszeitraums den Restwert der planmäßigen Normalabschreibung

Bemessungsgrundlage

(gedeckelte) Anschaffungs- oder Herstellungskosten:

Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022: 2.000 EUR/qm
Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029: 4.000 EUR/qm

Voraussetzungen

Wohnung nach § 181 Abs. 9 BewG (selbständiger Haushalt, baulich getrennt/abgeschlossen/selbständiger Zugang, Wohnfläche mind. 20 qm)
Belegenheit der Wohnung in der EU bzw. in bestimmten Drittstaaten (Amtshilfe)
neu geschaffene Wohnung: Neubau; auch der Umbau, Anbau oder die Aufstockung von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Nicht begünstigt ist die Modernisierung oder Sanierung bestehender Wohnungen
Bauantrag / Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (beachte: 2022 nicht begünstigt); weitere Voraussetzung im Anschaffungsfall: Anschaffung im Jahr der Fertigstellung
Belegenheit in einem „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung / Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren (jährlicher Nachweis erforderlich); keine vorübergehende Beherbergung
Baukostenobergrenze:
> Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022: 3.000 EUR/qm
> Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029: 5.200 EUR/qm
Einhaltung der De-minimis-Verordnung bei Steuerpflichtigen mit Gewinneinkünften
Beachte: Rückgängigmachung der Sonderabschreibung bei Nutzungsänderung, Überschreiten der Baukostenobergrenze und ggf. bei Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist

Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten

zusätzlich zur lineareren AfA nach § 7 Abs. 4 EStG / degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

	Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG)	Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG)
Höhe der Abschreibung	> in den ersten 8 Jahren: bis zu 9% p.a. > in nachfolgenden 4 Jahren: bis zu 7% p.a. > Beachte: keine Nachholungsmöglichkeit während des 12-jährigen Begünstigungszeitraums; nicht geltend gemachte Beträge erhöhen daher den Restwert der planmäßigen Normalabschreibung
Bemessungsgrundlage	> Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 177 BauGB abzgl. etwaiger Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsfördermitteln	> Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind abzgl. etwaiger Zuschüsse aus öffentlichen Kassen
Voraussetzungen	> im Inland belegenes Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich > Modernisierungs- (= Beseitigung baulicher Missstand) - und Instandsetzungsgebot (= Beseitigung von baulichen Mängeln); nicht begünstigt sind: An- und Umbau, Erweiterung, Neuaufbau) > Bescheinigung der Voraussetzungen / Maßnahmen durch die Gemeindebehörde (= Grundlagenbescheid)	> im Inland belegenes und nach den landesrechtlichen Vorschriften denkmalgeschütztes Gebäude (auch Gebäudeteil mit Denkmaleigenschaft / Ensembleschutz) > nicht begünstigt: Neubaumaßnahmen > Abstimmung aller Baumaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde (i.d.R. Vermerk in Bescheinigung) > Bescheinigung d. Denkmalschutzbehörde zum Nachweis der Denkmaleigenschaft und der Erforderlichkeit der Aufwendungen (= Grundlagenbescheid)
Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten	> anstatt linearer / degressiver AfA > Normalabschreibung bleibt grundsätzlich unberührt; etwaiger Restwert der begünstigten Herstellungskosten ist nach Ablauf des 12-jährigen Begünstigungszeitraums der Bemessungsgrundlage für Normalabschreibung zuzurechnen

Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG)

Höhe der Abschreibung

in den ersten 8 Jahren: bis zu 9% p.a.
in nachfolgenden 4 Jahren: bis zu 7% p.a.
Beachte: keine Nachholungsmöglichkeit während des 12-jährigen Begünstigungszeitraums; nicht geltend gemachte Beträge erhöhen daher den Restwert der planmäßigen Normalabschreibung.

Bemessungsgrundlage

Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 177 BauGB abzgl. etwaiger Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsfördermitteln

Voraussetzungen

im Inland belegenes Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich
Modernisierungs- (= Beseitigung baulicher Missstand) - und Instandsetzungsgebot (= Beseitigung von baulichen Mängeln); nicht begünstigt sind: An- und Umbau, Erweiterung, Neuaufbau)
Bescheinigung der Voraussetzungen / Maßnahmen durch die Gemeindebehörde (= Grundlagenbescheid)

Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten

anstatt linearer / degressiver AfA
Normalabschreibung bleibt grundsätzlich unberührt; etwaiger Restwert der begünstigten Herstellungskosten ist nach Ablauf des 12-jährigen Begünstigungszeitraums der Bemessungsgrundlage für Normalabschreibung zuzurechnen

Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG)

Höhe der Abschreibung

in den ersten 8 Jahren: bis zu 9% p.a.
in nachfolgenden 4 Jahren: bis zu 7% p.a.
Beachte: keine Nachholungsmöglichkeit während des 12-jährigen Begünstigungszeitraums; nicht geltend gemachte Beträge erhöhen daher den Restwert der planmäßigen Normalabschreibung.

Bemessungsgrundlage

Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind abzgl. etwaiger Zuschüsse aus öffentlichen Kassen

Voraussetzungen

im Inland belegenes und nach den landesrechtlichen Vorschriften denkmalgeschütztes Gebäude (auch Gebäudeteil mit Denkmaleigenschaft / Ensembleschutz)
nicht begünstigt: Neubaumaßnahmen
Abstimmung aller Baumaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde (i.d.R. Vermerk in Bescheinigung)
Bescheinigung d. Denkmalschutzbehörde zum Nachweis der Denkmaleigenschaft und der Erforderlichkeit der Aufwendungen (= Grundlagenbescheid)

Kombination mit weiteren Abschreibungsmöglichkeiten

anstatt linearer / degressiver AfA
Normalabschreibung bleibt grundsätzlich unberührt; etwaiger Restwert der begünstigten Herstellungskosten ist nach Ablauf des 12-jährigen Begünstigungszeitraums der Bemessungsgrundlage für Normalabschreibung zuzurechnen

Sie haben Fragen?

Ihr Ansprechpartner

Christian Schöler
Partner
Steuerberater

Zu den Kontaktdaten

Sie haben Fragen?

Ihre Ansprechpartnerin

Caterina Adel
Senior Manager
Steuerberaterin

Zu den Kontaktdaten

Sonntag & Partner
Partnerschaftsgesellschaft mbB
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte
Schertlinstraße 23
86159 Augsburg

Telefon: +49 821 57058-0
Telefax: +49 821 57058-153

Wir verzahnen wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Aspekte und beraten fachübergreifend und auf Augenhöhe.

Wir begleiten große Familienvermögen, um langfristige Werte über Generationen zu bewahren.

Wir bieten maßgeschneiderte, praktikable Lösungen zu IT-Compliance, Digitalisierung und IT-Projektmanagement.

Wir beraten, bewerten und prüfen – national, aber auch international als unabhängiger MOORE-Netzwerkpartner.